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  • 14.02.2018
  • von Stefan Jacobs

Berliner Wirtschaft: Die Ladenhüterin

von Stefan Jacobs

Gesundbrunnen-Center-Managerin Kathrin Schubert. Foto: Kitty Kleist-Heinrich

Kathrin Schubert managt eines der größten Einkaufszentren der Stadt: das Gesundbrunnen-Center. Das ist kein einfacher Job.

Künstliche Beduftung? Gibt's anderswo. Aber hier im Gesundbrunnen-Center haben sie parterre ja mitten in der Ladenstraße den Röstmandelstand, der seinen Wohlgeruch ausdünstet. Der Duft soll Kunden motivieren, ihren Einkauf ein wenig auszudehnen. Und darum geht es ja – hier ebenso wie in den anderen 66 Einkaufszentren, die in Berlin um zahlende Kundschaft buhlen. Obwohl jedes anders ist, ähneln sie sich doch. Das mag zum einen daran liegen, dass sie im Wesentlichen von zwei großen Unternehmen gebaut und gemanagt werden. Zum anderen folgen sie gewissen Grundprinzipien, die man als Laie zwar ahnen kann, aber sich doch besser von jemandem mit Fachverstand erklären lässt.

Im Gesundbrunnen-Center, das vom Hamburger Platzhirsch ECE betrieben wird, ist das Kathrin Schubert. An der Wand ihres Büros oberhalb der Ladenstraßen hängen die Etagenpläne als Poster. Gut zu erkennen sind die großen Ankermieter, ohne die kein Center auskommt: Elektronikmärkte, Lebensmittelhändler, Klamottenläden, Drogerien beispielsweise. „Ankermieter platziert man möglichst an den Enden des Knochens oder gegenüber vom Haupteingang“, sagt Centermanagerin Kathrin Schubert. Mit dem „Knochen“ meint sie die längliche Form des Gebäudes, das wie so viele seiner Artgenossen in den Nachwendejahren direkt neben einem Bahnhof errichtet wurde, parallel zu den Gleisen. Die Mehrheit der Kundschaft kommt aus Richtung S- und U-Bahnhof ins Erdgeschoss – und muss an vielen kleinen Läden vorbei, wenn sie zum Bekleidungs- und Wohnausstattungs-Anker TK Maxx will. Der lotst also die Laufkundschaft durchs Erdgeschoss.

Zum Jubiläum gab's eine Generalüberholung

Nur wollen auch die anderen Etagen belebt sein, um Mieteinnahmen zu generieren. Also gelangt man über Rolltreppen ins Untergeschoss, wo der Saturn hell strahlt wie das Licht am Ende des Knochens, der hier von international gemischter Gastronomie dominiert wird. Die elegantere Alternative zu den Rolltreppen sind die „Durchstecker“, wie die Centermanagerin sie nennt: große Läden, die über zwei Etagen gehen und dadurch ebenfalls eine Verteilerfunktion haben. Via C&A kommen die Leute vom Erd- ins Untergeschoss, via H&M vom Parterre nach oben. Dort ankert neuerdings ein modern und schick gestalteter Rewe. Der ist neu und ersetzt den zuvor auf zwei Etagen ausgebreiteten Real-Markt. Am gegenüberliegenden Ende ziehen Rossmann und Spielemax ebenfalls Kundenscharen an.

Zum 20-jährigen Jubiläum Ende 2017 gab es ein paar Wechsel. Center leben in Zehnjahresrhythmen, weil die meisten Mietverträge so lange laufen. „Für uns ist der Nahversorgungsbedarf ganz wichtig“, sagt Kathrin Schubert, „weil wir mitten im Kiez sind“. Deshalb gehören für sie auch Aldi, Friseur und Apotheke zum Pflichtprogramm: Die Leute sollen gar nicht erst auf die Idee kommen, dass sie woanders hin müssten. Und da hierher vor allem Einheimische kommen und kaum Touristen, gibt es eben gleich zwei Lottoläden, aber weder Gucci noch Prada oder dergleichen. Allerdings auch kein Bürgeramt und keine Bibliothek wie in manchen anderen Centern. Damit die Leute regelmäßig wiederkommen, organisieren Centermanagement und Mieter Events: Wenn samstags Arielle durchs Center streift oder Prinzessinnentag ist, kommen Kinder gern wieder – und ihre Eltern mit.

Jeden Tag zehntausende Menschen

Für Nils Busch-Petersen fällt das Gesundbrunnen-Center, das dem Kiez optisch seine Rückseite mit nur zwei kleinen Eingängen zuwendet, auch deshalb in die Kategorie „Enterprise“ - was keine Kritik sein soll, zumal es ja funktioniert und praktisch voll vermietet ist. Der Hauptgeschäftsführer des Handelsverbandes weiß, wie wichtig den Centern der Branchenmix ist: Wer beispielsweise partout einen Fahrradladen haben wolle, komme dem dann auch mal bei der Miete entgegen. Wobei die allermeisten Einkaufszentren so gut liefen, dass die Mieten recht stabil seien.

Ins Gesundbrunnen-Center mit seinen rund 110 Läden kommen mehr als 30000 Menschen am Tag. 60 Prozent davon sind Stammkunden. In jährlichen Befragungen können sie sich auch zu Lücken im Bedarf äußern – was dann beim nächsten Mieterwechsel möglichst berücksichtigt wird. Spätestens. „Mit den Ständen auf der Ladenstraße können wir Fehlbranchen ausgleichen“, erklärt die Managerin. So habe man im Advent Weihnachtsartikel und den Staubsauger-Klassiker Vorwerk im Center gehabt.

W-Lan für die Wartenden

Apropos Klassiker: Eine Eigenart der Center mit ihren vielen dicht beieinander sitzenden Mietern ist, dass Bauarbeiten sorgsam geplant werden müssen, um einerseits Schließungen zu verhindern und andererseits die Kundschaft nicht mit Lärm und Dreck zu nerven. Im Gesundbrunnen-Center haben sie gerade den Kraftakt überstanden, die stufenlosen, aber platz- und lichtraubenden Rollbänder herauszureißen und durch klassische Rolltreppen zu ersetzen. „Dadurch ist ein ganz neuer Lichthof entstanden, und es kommt mehr Tageslicht an“, sagt Kathrin Schubert und deutet auf die ebenfalls neuen Sitzgruppen im nun nicht mehr so dunklen Erdgeschoss.

Dort lümmeln vor allem Männer auf den Sofas, Handys und Tablets zum Laden in die Steckdosen gestöpselt, vom Laufpublikum durch eine Art Raumteiler mit Pflanzen abgeschirmt. Vielleicht sind die Männer die Mitbringsel powershoppender Frauen. Also sollen sie es schön haben mit W-Lan und bequemen Polstern, damit weder sie noch die Frauen Stress haben müssen. Dazu trägt auch die Lufttemperatur von konstant 16 Grad bei, die zentral erzeugt wird. Durch Menschen und Beleuchtung wird es real meist etwas wärmer.

Dass die Restaurants sich im dunklen Untergeschoss sammeln, hat vor allem bautechnische Gründe: Sie brauchen Fettabscheider und mächtige Entlüftungsrohre auf der Rückseite. Die ziehen sich durch den Anlieferungsbereich, der größtenteils im Untergeschoss steckt und so umbaut ist, dass keine rangierenden Lastwagen oder Kühlaggregate den Kiez verlärmen. Hier herrscht zwischen 5 und 10 Uhr morgens der meiste Betrieb. Vor allem die kleineren Läden ohne rückwärtigen Zugang müssen auf den Zeitplan achten, denn während der Öffnungszeit ist die Ladenstraße für Lieferungen sicherheitshalber tabu.

Auch die Kleinen fühlen sich wohl

Zu den Kleinsten im Center gehört der auf Reparaturen spezialisierte Mister Minit. Ob er sich zweitklassig behandelt fühle zwischen den viel größeren Nachbarn? Nö, sagt der Verkäufer. Wenn irgendwas ist, sei das Centermanagement schnell zur Stelle.

Ein weiteres Gesetz in den Centern ist, dass Öffnungszeiten für alle gelten – also auch Sonntage, die allerdings ohnehin beliebt sind, weil die Beschäftigten üppige Zuschläge bekommen und die Läden an einem Nachmittag so viel Umsatz machen wie sonst an einem ganzen, guten Werktag, berichtet Verbandschef Busch-Petersen.

Fast 1,5 Millionen Quadratmeter umfassen die 67 Berliner Center – mehr als ein Drittel der gesamten Verkaufsfläche in Berlin. Hat ihre stetige Vermehrung seit der Wende den Einzelhandel kaputtgemacht? Insgesamt hätten die Einkaufsstraßen mehr Probleme als die Center, sagt Busch-Petersen. Aber wirklich krasse Verdrängungseffekte seien selten zu erleben gewesen. Der Verbandschef sieht eher einen anderen Wandel kommen, der den Handel mit Wucht treffen werde: Die Revolution des Lebensmitteleinkaufs. Also eine Logistik, die weder einen prekär beschäftigten, von einem Halteverbot zum nächsten springenden Lieferanten benötige noch einen selbst zupackenden Kunden, der seine immergleichen Grundnahrungsmittel aus dem Supermarkt in die Wohnung schleppt. „Das schreit doch nach einer technologisch klügeren Lösung“, sagt Busch-Petersen. Wenn die gefunden sei, wird der Handel neue Anker brauchen.

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